通弘网深圳楼市新政首周观察：取消限购对大鹏旅游影响几何？

9月5日通弘网，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，明确规定在盐田区、大鹏新区购买商品住房，不再审核购房资格，即不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数。

取消限购后的第一周，大鹏新区的房地产市场有何反应？对以旅游业为主导产业的大鹏新区而言，此次购房政策调整会不会引发“蝴蝶效应”，将对大鹏新区的旅游产业发展带来什么影响？

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新政落地首周，有楼盘销售即创新高

9月9日，位于大鹏新区的东庭名苑销售中心人头攒动。该项目组织的“大鹏1日游”购房活动，单日接待超过200组客户，成交17套，创近期新高。截至当天，东庭名苑9月累计成交24套，已超8月全月销量。

记者走访发现，东庭名苑的热销，或与其附近的教育资源密切相关。该项目邻近深圳中学大鹏学校、红岭教育集团大鹏华侨中学，成为部分刚需家庭的重要考量。

这也与目前大鹏新区整体的购房情况相符。据当地业内人士分析通弘网，目前在大鹏新区购房的主要有几类人群：在附近工作的上班族、看中大鹏教育资源的家庭，以及从北方过来的养老群体。

业内分析，除了自住需求外，此次新政也有望吸引更多外地人来大鹏新区购房。有观点指出，大鹏已经成为一些购房者的投资性选择，而此次新政提出的房贷利率“不再区分首套住房和二套住房”等措施，降低了购房门槛，且大鹏新区相对较低的房价和月供、可观的租金收益，或会吸引更多投资客，包括外地购房者的关注。

随着深惠城际大鹏支线、地铁8号线三期等交通项目的推进，大鹏新区与市中心的联系将更加紧密，这不仅会强化其作为旅游目的地的吸引力，也将吸引更多居住者和投资者。

中国旅游协会民宿客栈与精品酒店分会副会长、深圳市民宿协会会长罗健强认为，深圳有很多高净值人群，国内各地对海洋向往的人也很多，取消限购对大鹏来说可能是“颠覆性”机遇，“大鹏风景优美，且是深圳的房价‘洼地’，新政很可能吸引更多人来这里买房，圆‘看海和度假’的梦。”

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新政或开启大鹏半岛的“全国旅居市场”

如今，随着新政的落地，一个新的问题浮现：新政是否会成为催化剂，吸引投资者将商品房转为民宿用途，又会催生出怎样的新业态？

“政策一放开那天，我就在思考这个问题。”海岛日记民宿主理人李海燕表示，目前，大鹏房地产市场规模仍然较小，大鹏的民宿产业也尚未大规模进入商品房小区，单套商品房大量进入短租或民宿市场可能为时尚早，而且对于普通街道上的商品房，市场反应还没那么快、考虑的人也比较少。

相关统计数据显示，大鹏新区现有民宿1169家、精品民宿95家，客房数逾11000间。2025年上半年，大鹏新区接待游客967万人次、增长8.6%，实现旅游收入60.4亿元、增长20.6%，其中高端民宿营收同比增长88.5%、酒店业营业额同比增长15.7%。

李海燕观察到，有实力的投资者已开始关注海景资源好的资产，今明两年应该会有不少资金盘算着入场，特别是独栋且位置好的法拍房，放开限购后，“肯定会有买来拿来做民宿的。”

同时她认为，从长期来看，新政可能开启“全国旅居市场”，“类似云南和三亚，深圳气候舒适，会吸引一些老年人前来购房，用于长期自住或‘候鸟式’旅居。”李海燕预测，真正的规模化转变可能发生在2028年前后，届时可能出现单套商品房开始进入短租或民宿市场，以及专业机构可能批量收购单套房源进行整合、规模化运营。

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新政或催生“城市民宿”丰富大鹏文旅业态

罗健强也指出，参考当年全国各地的投资者去大理买房、导致当地房价上升且所购房屋用于出租的案例，此次新政也可能吸引高净值人群投资大鹏房地产并用于旅居。目前国内的高净值群体中，60后、70后占比很大，他们不仅有能力去买房子，也有着休闲、养老、康养等现实需求，将推动大鹏人口增加、消费活跃，利好就业和文旅市场。

这一变化或将形成新的民宿业态。罗健强表示，新政会吸引很多人来风景优美的大鹏买房，并可能将其作为经营和收入来源，例如自己经营民宿，或交给别人经营，主要形式是“城市民宿”。

为何新增民宿多为“城市民宿”？与传统带院子的民宿不同，城市民宿主要利用城乡居民自有或合法使用的住宅改造，以公寓、老洋房等现代建筑形态为主。罗健强认为，这类城市民宿可以用于日租，也可以提供给“候鸟人群”月租，例如1-2个月的养老度假。

罗健强表示，这将带来三大积极影响，一是吸引全国各地向往海洋的游客和投资者聚集到大鹏，增加当地人口，提升大鹏文旅知名度；二是丰富住宿产品选择，增加一批城市民宿和其他日租、月租住宿选择，并且主要影响长租市场和城市民宿，对大鹏新区现有的、传统带院子的民宿冲击不大，可活跃大鹏的度假氛围；三是丰富业态，有利于养老、康养等产业发展。

策划：凤飞伟

撰文：郑伊灵